作為反映經(jīng)濟運行情況的晴雨表，辦公樓市場一直備受外界關(guān)注。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，20個重點城市辦公樓市場2024年凈吸納量約為248萬平方米，同比減少1.6%，與過去三年的年均凈吸納量保持一致，需求增長乏力在一定程度上抑制了供應(yīng)放量的增速。
《中國經(jīng)營報》記者從仲量聯(lián)行獲悉，該機構(gòu)認(rèn)為，除了傳統(tǒng)行業(yè)需求之外，同時需要關(guān)注其中涌現(xiàn)的需求“新元勢能”，與人工智能、新消費等行業(yè)衍生出的“新元”企業(yè)，其將激發(fā)辦公樓市場需求新的增長點。
“在2025年，中國辦公樓市場需求預(yù)計將溫和復(fù)蘇，但供應(yīng)壓力猶存。以四個一線城市為例，今年甲級辦公樓市場新增供應(yīng)量在350萬—390萬平方米，凈吸納量約180萬—220萬平方米，租金將繼續(xù)承壓下行，預(yù)計同比降幅近10%。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示。
上海升級型需求占比超70%
在國內(nèi)辦公樓市場，上海的變化無疑具有風(fēng)向標(biāo)意義。
仲量聯(lián)行報告顯示，2024年，上海辦公樓市場租戶仍保持謹(jǐn)慎的租賃策略。面對新項目的相繼入市和業(yè)主持續(xù)在租金及激勵政策上的調(diào)整，成本驅(qū)動型的搬遷及升級需求有所上升，全年凈吸納量錄得47.6萬平方米。
“伴隨上海經(jīng)濟規(guī)模突破5萬億元大關(guān)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的積極趨勢，持續(xù)為辦公樓市場帶來增量潛力，帶動需求端溫和復(fù)蘇?！钡倭柯?lián)行也認(rèn)為，整體市場仍有大量新增項目即將入市，租金仍處于下行周期，上海辦公樓市場正在經(jīng)歷深度調(diào)整的階段。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷表示，租金的深度調(diào)整給成本驅(qū)動型的升級和搬遷帶來結(jié)構(gòu)性機會，在此過程中，租戶的流向正重塑辦公樓板塊的格局。
“需求端來看，穩(wěn)定的占比分布，多元的行業(yè)分類，支撐起辦公樓市場需求端的基本框架，在租金深度調(diào)整的環(huán)境中依然展現(xiàn)出市場韌性?！倍℃萌绱吮硎?。
仲量聯(lián)行提供給記者的信息顯示，2024年上海甲級辦公樓搬遷類租賃成交中，升級型需求占比達(dá)到74%。搬遷的核心考量在于成本效益和樓宇品質(zhì)之間的“質(zhì)價比”平衡。
“其中‘更低的租金和更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)’在租戶辦公租賃決策中的重要性有所提升，辦公項目的硬件設(shè)施不足將增加企業(yè)的遷出意愿。”仲量聯(lián)行認(rèn)為，“配套設(shè)施和業(yè)主服務(wù)的提升”將提高租戶滿意度。
在競爭愈加激烈的大背景下，諸多新竣工項目正為租戶提供一系列優(yōu)惠措施。
“新竣工項目在價格及其他激勵政策（包括裝免期、裝修補貼等）方面具備更大的議價空間，以此吸引租戶，提升入駐率?！敝倭柯?lián)行報告顯示，面對新項目的競爭，部分成熟項目業(yè)主同時在新租和續(xù)租條款上更為積極主動地調(diào)整價格策略，以吸引新租戶并保留現(xiàn)有租戶。
新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)成租賃大戶
盡管辦公樓市場競爭加劇，但在人工智能賦能千行百業(yè)的大背景下，機器人、生命科學(xué)等新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)，正逐漸成為租賃大戶。
“整體行業(yè)需求格局保持穩(wěn)健，‘新元’需求正快速釋放，為市場復(fù)蘇帶來新興機遇?！眮碜灾倭柯?lián)行的數(shù)據(jù)顯示，上海辦公樓市場行業(yè)需求中，金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)、制造貿(mào)易、零售和生命科學(xué)這六大行業(yè)在2020至2024年過去五年中，每年新租需求占比均超過85%。
仲量聯(lián)行同時指出，前沿科技的突破、產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型和消費觀念改變等原因，這些傳統(tǒng)行業(yè)中引領(lǐng)需求增長的新興元素正在悄然改變，涌現(xiàn)的“新元”需求，如人工智能相關(guān)、新消費、先進(jìn)醫(yī)療等企業(yè)在2024年的租賃需求占比達(dá)到30%，滲透于傳統(tǒng)行業(yè)中，持續(xù)激發(fā)市場潛力。
放眼長三角區(qū)域，除了上海外，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)也對杭州辦公樓市場帶來影響。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)就顯示，人工智能、芯片、云計算、腦機接口、智能機器人等“杭州科技六小龍”相關(guān)的“創(chuàng)新科技”產(chǎn)業(yè)在杭租賃需求近年不斷攀升，部分優(yōu)質(zhì)“創(chuàng)新科技”企業(yè)也催生了從周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)向更核心地段的優(yōu)質(zhì)辦公樓搬遷的需求。
值得關(guān)注的是，在上海、杭州之外，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的崛起，也對北京、深圳等國內(nèi)一線城市辦公樓市場帶來顯著影響。
仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2024年年末，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)在北京甲級辦公樓市場中的承租面積占比已超十分之一，其辦公樓租賃成交量同比大幅增長106%，主要聚集在望京、中關(guān)村、麗澤等區(qū)域。
“以人工智能、生命科學(xué)為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)企業(yè)商業(yè)化進(jìn)程加速，帶動對優(yōu)質(zhì)辦公空間擴張的剛性需求?！敝倭柯?lián)行認(rèn)為，重點傳統(tǒng)行業(yè)仍是北京辦公樓市場的主力需求來源，游戲、內(nèi)資律所等多個細(xì)分賽道表現(xiàn)活躍，與新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)行業(yè)雙軌并行，驅(qū)動市場需求向多元化和靈活化的方向發(fā)展。
無獨有偶，仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級董事曾麗也表示：“現(xiàn)階段，深圳的產(chǎn)業(yè)新賽道企業(yè)辦公空間主要集中在非甲級辦公樓、產(chǎn)業(yè)園樓宇。但截至2024年年末，深圳以人工智能和大數(shù)據(jù)代表的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)貢獻(xiàn)了近四成的辦公樓成交面積。”
“可以預(yù)計，伴隨產(chǎn)業(yè)新賽道業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，以及對海外市場拓展、產(chǎn)品線研發(fā)迭代、線上多元化品牌推廣等方面需求的提升，未來存在擴充及升級辦公空間的可觀潛力?！痹愓J(rèn)為