2025年一季度的寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)市場(chǎng)、大宗交易市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行多維度的解讀。
上海寫字樓市場(chǎng)：回暖曙光與市場(chǎng)分化并存
2025年一季度，上海甲級(jí)寫字樓凈吸納量達(dá)10.46萬(wàn)平方米，較去年同期上漲21.97%。然而，市場(chǎng)供需失衡局面仍未得到扭轉(zhuǎn)，整體仍處于供大于求的狀態(tài)，一季度有4個(gè)新項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)30.73萬(wàn)平方米，致使甲級(jí)寫字樓空置率持續(xù)上行，到一季度末空置率已達(dá)23.0%。租金繼續(xù)承受壓力，本季度，甲級(jí)寫字樓平均租金7.12元/平方米/天，比去年四季度下滑2.97%。
行業(yè)成交方面，各行業(yè)呈現(xiàn)出分化的態(tài)勢(shì)。盡管零售貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、金融以及TMT行業(yè)的成交名列前茅，但市場(chǎng)份額出現(xiàn)下滑占比分別為19.4%、17.3%、15.3%及14.3%。零售貿(mào)易業(yè)品類冷熱不均，食品、娛樂、通訊器材等品類同比增長(zhǎng)，而服裝鞋帽針織品類呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。部分服裝零售品牌在優(yōu)質(zhì)地段、合理租金及高端物業(yè)品質(zhì)的吸引下，從舊樓宇搬遷至新項(xiàng)目的意愿愈發(fā)強(qiáng)烈。
展望未來，大量新增項(xiàng)目如潮水般涌入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)今年未來三個(gè)季度甲級(jí)寫字樓供應(yīng)體量達(dá)143萬(wàn)平方米，其中上海長(zhǎng)寧核心、徐匯濱江及浦東前灘板塊供應(yīng)體量均超過20萬(wàn)平方米。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，租金持續(xù)承壓，市場(chǎng)分化日益明顯。
戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，上海辦公樓市場(chǎng)在機(jī)遇與挑戰(zhàn)的交織下，展現(xiàn)出復(fù)雜多元的格局。需求層面，市場(chǎng)正經(jīng)歷溫和復(fù)蘇，貿(mào)易制造、專業(yè)服務(wù)以及金融等傳統(tǒng)行業(yè)依舊是市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的壓艙石，與此同時(shí)，以“AI+”賦能新興產(chǎn)業(yè)異軍突起，為市場(chǎng)注入新增長(zhǎng)動(dòng)能。面對(duì)挑戰(zhàn)，將會(huì)有越來越多的業(yè)主積極求變，開展辦公樓智能化與綠色改造，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，租戶可順勢(shì)而為，在租賃談判中爭(zhēng)取更優(yōu)的商務(wù)條件，實(shí)現(xiàn)降本增效。
戴德梁行大中華區(qū)研究?jī)?nèi)容主管Shaun Brodie表示，2025年上海在力爭(zhēng)保持5%的GDP增速的同時(shí)，還計(jì)劃加速推進(jìn)“五個(gè)中心”建設(shè)，發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。從業(yè)主視角來看，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，但這些宏觀舉措有望為市場(chǎng)需求側(cè)帶來新的增長(zhǎng)動(dòng)力。
上海零售商業(yè)市場(chǎng)：政策驅(qū)動(dòng)與消費(fèi)活力并進(jìn)
2025年一季度，上海零售租賃市場(chǎng)保持活躍態(tài)勢(shì)。為了提振消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需，2025年上海將投入市級(jí)財(cái)政資金5億元，聚焦旅游、餐飲、電影、體育四大領(lǐng)域，發(fā)放“樂·上?！狈?wù)消費(fèi)券。受此積極影響，上海各大商圈客流量持續(xù)增長(zhǎng)。截至一季度末，上海市中高端購(gòu)物中心市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降0.04個(gè)百分點(diǎn)至9.47%，反映出品牌商對(duì)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的需求持續(xù)增長(zhǎng)。
在眾多業(yè)態(tài)中，時(shí)尚、生活方式、餐飲，以及娛樂依舊為最主要的需求來源。本季度，優(yōu)質(zhì)的新增供應(yīng)以及成熟項(xiàng)目、良好商業(yè)氛圍進(jìn)一步提升了業(yè)主對(duì)整個(gè)上海零售物業(yè)租賃市場(chǎng)的信心，相應(yīng)地也維持了對(duì)其租金水平的預(yù)期。有鑒于此，上海中高端購(gòu)物中心首層租金報(bào)價(jià)環(huán)比上漲0.69%，至人民幣738.75元/月/平方米。
2025年預(yù)計(jì)有262萬(wàn)平方米的新增零售供應(yīng)量入市(包含城市更新項(xiàng)目)，大量的新增供應(yīng)無疑將拉高全市平均空置率水平。在趨于競(jìng)爭(zhēng)白熱化的市場(chǎng)中，部分老舊項(xiàng)目的業(yè)主試圖以新一輪的升級(jí)改造優(yōu)化資產(chǎn)，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部董事陳云九表示，2025年上海零售市場(chǎng)將呈現(xiàn)“總量承壓、結(jié)構(gòu)升級(jí)”的特征。受相關(guān)政策驅(qū)動(dòng)及技術(shù)迭代等因素，3C數(shù)碼類(如智能穿戴設(shè)備)預(yù)計(jì)增速穩(wěn)定增速，家電、家具等大宗消費(fèi)因“以舊換新”政策推動(dòng)，有望實(shí)現(xiàn)的修復(fù)性增長(zhǎng)。同時(shí)，以首店經(jīng)濟(jì)、即時(shí)零售、年輕消費(fèi)場(chǎng)景創(chuàng)新為主的全新驅(qū)動(dòng)力有望接棒增長(zhǎng)引擎，頭部項(xiàng)目通過科技化、主題化運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)流量爭(zhēng)奪，政策紅利(以舊換新補(bǔ)貼)與ESG轉(zhuǎn)型將重塑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。
上海大宗市場(chǎng)公寓大宗異軍突起
一季度，上海大宗交易市場(chǎng)供錄得73億人民幣的房地產(chǎn)大宗交易，同比大幅下降50%，但以博華廣場(chǎng)的70多億交易正處于交割流程中，待其正式交割后將計(jì)入成交數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)二季度上海大宗交易市場(chǎng)數(shù)據(jù)同比將有明顯提升。
內(nèi)外資方面，一季度上海內(nèi)資占盡大宗交易市場(chǎng)100%，內(nèi)外資差距達(dá)史上之最，根據(jù)戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強(qiáng)預(yù)計(jì)，目前該局面短期內(nèi)比較難改變。(完)
來源：中新網(wǎng)上海