仲量聯(lián)行發(fā)文稱，三季度，全國40個主要城市甲級辦公樓市場凈吸納總量為67.6萬平方米，環(huán)比增加4.0%，主要來自于一線及強二線城市的總部自用型需求支撐。然而全國市場化租賃成交量仍處于底部摩擦，有效需求不足是當前辦公樓市場的主要困境，低價刺激下的市場流動性在上半年已得到一定釋放，因此，以價換量的有效性在三季度有所減弱。
辦公樓市場需求的結(jié)構(gòu)性調(diào)整持續(xù)受到擾動，金融、專業(yè)服務(wù)等大面積租戶遵循審慎擴張與降本縮租的原則，拖累新租成交量的表現(xiàn);跨境電商、新媒體等科技互聯(lián)網(wǎng)細分行業(yè)雖然帶來一定動能需求，但主要集中在中小面積段及新興子市場，持續(xù)性和穩(wěn)定性偏弱的特質(zhì)使其無法驅(qū)動市場全面復蘇。三季度，此類行業(yè)在深圳、廣州、杭州、成都、大連、南昌、合肥等城市均錄得相關(guān)租賃成交。
政策率先探底，釋放積極信號。近期宏觀調(diào)控措施顯著發(fā)力，逆周期調(diào)節(jié)力度加大。從企業(yè)端來看，降息降準等貨幣與財政政策的組合措施為企業(yè)應(yīng)對下行周期提供了強有力的支持，有利于疏通企業(yè)融資渠道，緩解辦公樓市場來自企業(yè)端的需求凈流出。盡管短期內(nèi)政策調(diào)整影響有限，但其對扭轉(zhuǎn)預期的信號意義顯著;從業(yè)主端來看，政策制定者積極通過改善投資環(huán)境和招商引資政策推進經(jīng)濟再平衡，有利于穩(wěn)定和抑制需求環(huán)境的進一步惡化。深圳和?？诘瘸鞘械霓k公樓市場因有效的稅收及招商政策支持，供需關(guān)系始終相對健康發(fā)展。此外，新質(zhì)生產(chǎn)力的培育和研發(fā)成果轉(zhuǎn)化加速，部分地區(qū)的企業(yè)在政策扶持下降低了租金和稅務(wù)壓力，預計將為辦公樓市場帶來增量機會。
市場尚未見底，打破底線價格。三季度，全國40個主要城市的甲級辦公樓市場平均租金為80.3元/平方米/月，環(huán)比降幅在0.4%-5.6%之間。在經(jīng)歷了需求增長受阻的持續(xù)困擾后，業(yè)主方壓力情緒在第三季度達到高點。為抓住流動的存量需求機會，業(yè)主方采取更加靈活激進的租金策略，以獲得競爭優(yōu)勢。北京市場釋放個別極限價格以縮短租賃方?jīng)Q策周期。成都多數(shù)業(yè)主或困于市場或自身經(jīng)營難題，不得不提出遠低于市場的價格，或制定非常規(guī)商務(wù)條款。南寧市場頭部項目租金下調(diào)接近極限成本，激發(fā)續(xù)租與搬遷需求。市場情緒低迷與租金策略激進正逐步縮小核心與非核心區(qū)域的價差，加速筑底。
排名前10的城市
排名前10的城市中，杭州是唯一指數(shù)正增長城市。得益于游戲、傳媒公司的增量需求貢獻，杭州市場指數(shù)已連續(xù)六個季度保持正增長。北京市場以降本驅(qū)動的搬遷需求為主導，空置壓力未見明顯緩解，指數(shù)環(huán)比降幅錄得-5.8%，仍是所有一線城市中下降最快的城市。存量需求主導南京辦公樓市場，對市場成交促進有限，租賃活躍度未能達到預期水平，指數(shù)環(huán)比下降0.4%。
排名11-20的城市
排名11-20的城市中，多數(shù)城市市場基本面穩(wěn)定。三季度，青島、福州、鄭州、天津的指數(shù)環(huán)比變化在±0.2%之間，市場基本面穩(wěn)定。南寧市場供需失衡的壓力持續(xù)上升，指數(shù)已連續(xù)八個季度環(huán)比下降。
排名21-40的城市
排名21-40的城市中，東北省會城市排名普遍提升。三季度，隨著部分城市租金表現(xiàn)觸底，該區(qū)間市場指數(shù)波動幅度有所收窄。部分城市止跌企穩(wěn)，哈爾濱和長春老工業(yè)基地受政策支持，重塑競爭優(yōu)勢，吸引新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)入駐，指數(shù)排名有所上升。此外，?？谠诿舛愓咄苿酉鲁掷m(xù)吸引貿(mào)易類企業(yè)的新設(shè)需求，空置率有效降低，指數(shù)連續(xù)三個季度環(huán)比攀升。
租金價格整體承壓 去化表現(xiàn)受總部自用需求影響產(chǎn)生差異
租金趨勢
在全國40個主要城市中，僅5個城市的甲級辦公樓租金降幅較上季度放緩，其中京津冀地區(qū)的北京和石家莊租金跌幅均有所收窄。除此之外，其他城市群的租金普遍跌幅擴大，三季度成為定調(diào)全年市場景氣度的決勝局，業(yè)主均希望通過有效的刺激手段和折扣力度以促成交易，全國整體市場呈現(xiàn)加速筑底趨勢。
空置率區(qū)間
三季度，全國有25個城市的空置率保持相對穩(wěn)定，波動幅度控制在0.5個百分點以內(nèi)。按城市群劃分，成渝城市群的空置率表現(xiàn)最為均衡;大灣區(qū)的空置率區(qū)間有所擴大，主要受到深圳大體量新增供應(yīng)的影響，使得空置壓力加劇;京津冀地區(qū)則繼續(xù)呈現(xiàn)分化趨勢。其他城市的空置率多集中在30%上下，顯示出全國范圍內(nèi)的租賃市場仍面對較大空置壓力。
凈吸納量
三季度，大灣區(qū)3個主要城市的凈吸納總量達到24.5萬平方米，其中深圳表現(xiàn)突出，得益于部分企業(yè)的總部自用需求支撐，租賃去化面積約18萬平方米，遠超其他城市;長三角7個主要城市的凈吸納總量達到21.3萬平方米，其中上海貢獻了72%。京津冀和成渝城市群同樣受到科技型企業(yè)總部自用需求的驅(qū)動，凈吸納量在三季度由負轉(zhuǎn)正。
2024年第三季度：頭部城市租金調(diào)整加劇，空置率上升風險顯現(xiàn)
租金方面
在全國20個重點城市中，12個城市的跌幅超過2.0%。上海整體市場的租金環(huán)比下跌4.7%，租金優(yōu)惠已成為推動以成本為導向的搬遷活動和整個辦公租賃市場升級的主要動力。除此之外，部分業(yè)主愿意為優(yōu)質(zhì)客戶提供更多元的一次性投入方案，以促成租賃成交。成都甲級辦公樓租金已步入加速下行軌道，三季度租金環(huán)比跌幅達5.4%，較上季度進一步擴大3.1個百分點。
空置率方面
空置率方面，在全國20個重點城市中，10個城市空置率環(huán)比提升。大連的甲級市場在平靜多年后于三季度迎來17.5萬平方米的新增供應(yīng)，較低的去化速度使空置率大幅攀升11.5個百分點。而在空置率下降的城市中，廣州的降幅最為顯著。新興行業(yè)如跨境電商、游戲出海等賽道為廣州市場提供了增量需求支持，空置率環(huán)比下降1.3個百分點，其中新興子市場貢獻了約七成的降幅。
近期多項超預期的金融支持政策密集發(fā)布，體現(xiàn)了中央對于穩(wěn)增長的堅定態(tài)度。實施貨幣總量的支持性政策將有助于緩解流動性壓力，并降低實體經(jīng)濟的融資成本，推動市場信心的恢復。盡管政策效能傳導至企業(yè)端進而影響其不動產(chǎn)決策將是一個長期過程，需要時間和耐心，但一攬子政策的跟進與配合預示著未來經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革的戰(zhàn)略變化，將為辦公樓市場帶來修復機遇。