截至2024年第三季度，上海甲級寫字樓的存量達(dá)到1700萬平方米。與此同時，這一體量巨大的市場卻正面臨供需失衡、增量過剩等嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，2023年甲級寫字樓的空置率已超20%。
一是對商辦功能本身進(jìn)行升級，例如將辦公室改造為實驗室。通過空間重新布局、設(shè)施設(shè)備升級、建筑規(guī)范更改等，以滿足城市產(chǎn)業(yè)升級的需求。據(jù)Cushman & wakefield統(tǒng)計，2022年全球各大生命科學(xué)聚集地區(qū)均處于增長擴(kuò)張狀態(tài)，尤其是舊金山灣區(qū)與波士頓。與此相對應(yīng)，2022年底，美國217個正在建設(shè)或規(guī)劃階段的辦公室轉(zhuǎn)換項目中，50%是將辦公室改為實驗室。位于芝加哥的Hazel科技總部就是其中的成功代表。兩層辦公樓經(jīng)過全面改造后，轉(zhuǎn)變?yōu)榱藫碛修k公區(qū)、中試車間、干濕實驗室等多功能的創(chuàng)新空間。
二是將商辦樓宇改造為住宅項目，在解決商辦樓宇空置率上升問題的同時，緩解住房短缺現(xiàn)狀。目前在紐約、洛杉磯、新加坡等多個城市已涌現(xiàn)出大量成功案例。去年，曼哈頓金融區(qū)一棟建于1967年的30層辦公樓啟動改造，將更新為36層的出租公寓。據(jù)開發(fā)主體統(tǒng)計，利用既有建筑改造將比新建建筑的成本低約三分之一，同時通過調(diào)整建筑層數(shù)，平衡了改造過程中的面積損失。我國目前也已出臺相關(guān)政策鼓勵商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。未來，隨著制度建設(shè)和技術(shù)體系的進(jìn)一步成熟，商辦樓宇改住宅或?qū)⒊蔀槌鞘懈潞涂沙掷m(xù)發(fā)展的重要途徑。
三是將商辦樓宇改造為酒店、醫(yī)院、老年人照料設(shè)施等其他功能空間，不僅是對建筑物理屬性的重新規(guī)劃，也是對市場需求、政策導(dǎo)向以及社區(qū)功能需求的回應(yīng)。仲量聯(lián)行華東區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人、中國城市更新業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人呂玫認(rèn)為，功能轉(zhuǎn)型將提升商辦樓宇的“板塊價值”。所謂“板塊價值”由基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)集群三要素構(gòu)成。“從這個角度而言，上海是一個具備全球競爭力的市場。因為上海的‘板塊’分布在內(nèi)環(huán)、中環(huán)、中環(huán)以外等各個區(qū)域，格局上更多元化，在發(fā)展上也存在更多可能性?！眳蚊嫡f。
要激發(fā)出這種“可能性”，就需要在商辦樓宇的實際更新過程中因地制宜、對癥下藥。華東院城市更新中心城市更新建筑設(shè)計所設(shè)計三部總監(jiān)常青分享了上海國際航運大廈更新的案例。該棟樓宇位于浦東新區(qū)，距離陸家嘴金融圈僅2公里。改造前，大樓主要是作為酒店使用，但由于入住率太低，業(yè)主希望將其全部改為辦公樓。設(shè)計師從地理位置、市場定位等方面對樓宇進(jìn)行了綜合評估后，最終保留了塔樓的酒店部分，進(jìn)行功能整修；同時整體改造裙房，增加面向社區(qū)的配套商業(yè)。值得一提的是，原本被機電設(shè)備占用的裙房屋頂，改造后變成了可以眺望陸家嘴“三件套”的露臺花園。如今，更新后的酒店幾乎天天滿房，露臺花園也成了入住客人的打卡點。
上海市城市更新研究會秘書長張思柱認(rèn)為，在存量發(fā)展背景下，商辦樓宇的更新改造有助于應(yīng)對市場挑戰(zhàn)、提升樓宇的市場競爭力、增強城市經(jīng)濟(jì)支撐作用、為城市發(fā)展注入活力等，“不僅僅是物理空間的改造，更是城市經(jīng)濟(jì)文化產(chǎn)業(yè)的重塑”。
來源：上觀