海作為國內(nèi)大宗交易的核心市場，其區(qū)域內(nèi)的固定資產(chǎn)常被各大投資機構(gòu)青睞。但近期，原屬于中庚置業(yè)集團旗下的中庚漫游城兩度流拍，無人接盤成為當(dāng)今大宗交易氛圍冷淡的縮影。
2025年4月，在產(chǎn)權(quán)交易平臺出現(xiàn)了一則76億元“巨額不良債權(quán)包”意向征集公告。公告顯示，該債權(quán)為上海城開集團龍城置業(yè)有限公司債權(quán)，債權(quán)人為中信金融，債權(quán)本金67.98億元。
抵押物為位于上海市閔行區(qū)閔虹路與萬源路交叉口的中庚漫游城商業(yè)綜合體，包括商業(yè)、酒店、辦公、地下車位等，建筑面積合計約43.75萬平方米，抵押物司法評估價約131.57億元。
此外68億元債權(quán)本金后面還有29.38億元利息罰息等，8.5億元債權(quán)本金后面還有3.48億元利息罰息等，總債權(quán)約109億元。
無人接盤
透過股權(quán)所屬商業(yè)客了解到，上海城開集團龍城置業(yè)有限公司由中庚置業(yè)集團和力暉投資分別持股80%和20%，其中中庚置業(yè)集團早在2021年因76.48億元債務(wù)違約暴雷。
中庚集團在暴雷后，中庚漫游城的商業(yè)部分于2024年被司法拍賣，期間兩次司法拍賣全部流拍，起拍價格從20.7億元腰斬至16.56億元，均價僅為2.3萬/平方米，為昔年散售峰值約5.8折。
資料顯示，當(dāng)年中庚集團收購中庚漫游城后，曾將1棟辦公樓單獨出售，成交價格最高達到了4萬/元。
中信金融與中庚漫游城的淵源則可追溯到2016年。2016年，中庚置業(yè)集團曾將上海城開集團龍城置業(yè)5.25億元股權(quán)資本質(zhì)押給了中信銀行上海分行與福州兩家分行。
隨后在2017年，另一位股東力暉投資將上海城開集團龍城置業(yè)5.25億元股權(quán)資本也質(zhì)押給了中信銀行上海和福州兩家分行。直至中庚置業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題。
這次中信金融掛出的不良資產(chǎn)包是將整個中庚漫游城涵蓋在內(nèi)，具體包括2棟30層國際超甲級寫字樓，另有一棟超五星級的中庚聚龍酒店，以及一棟集中式商業(yè)樓，一片街區(qū)商業(yè)及包括2100余個車位的整體地下面積構(gòu)成。
其中價值最高的是寫字樓T2棟“中庚環(huán)球創(chuàng)意中心”，建面6.15萬平方米，僅地上部分司法評估價格便達到29.58億元。
商業(yè)客實地走訪發(fā)現(xiàn)，中庚環(huán)球創(chuàng)意中心附近的寫字樓布局堪稱臃腫，項目本身是在1號線“蓮花路站”上建造，但以蓮花路站為中心，周邊可以輻射到的寫字樓包括寧谷國際、勝富仁大、蓮花國際廣場等多個項目。
周邊巨大的競品壓力，或為項目流拍的重要原因之一。即使中庚漫游城購物中心本身運營相當(dāng)不錯，近年來憑“二次元”向“生活方式”業(yè)態(tài)的成功轉(zhuǎn)型，在當(dāng)?shù)仡l頻出圈，人氣也相對暢旺。
但如今購物中心與寫字樓、酒店等不同類型資產(chǎn)一同被打包成一個不良債權(quán)包，投資機構(gòu)想要出清可能就會有更多壓力。
2024年3月中庚漫游城資產(chǎn)包曾以20.7億元首次公開法拍，即單價3.37萬元/平方米，最終流拍，隨后二次法拍價降到16.56億元，即單價不到2.7萬元/平方米，仍然無人接盤。
目前，中信金融或正打算再次處置中庚漫游城。
大宗交易冰與火
近期，上海多棟寫字樓資產(chǎn)被爆出出售意愿，其中既有“新朋友”也有“老朋友”。
位于楊浦區(qū)的中交濱江廣場便是正在市場上新出現(xiàn)的項目，該項目共有A、B兩棟寫字樓，建筑面積約19萬平方米，由中交集團在2022年開始建設(shè)，2024年竣工，隨后便在市場掛牌出售，兩棟寫字樓中A棟由中交集團自持進行租賃，進行整棟出售的是B座寫字樓。
此外，還有一位“老朋友”也被掛上交易平臺，即SIP盛邦國際大廈。該項目是虹口區(qū)交易次數(shù)最多的一個資產(chǎn)，在歷史上已經(jīng)完成了4次收購，項目的流動性長期受到認可。此次再次掛牌，或許將迎來他第五個主人。
上海盛邦國際大廈原本是由資本策略地產(chǎn)聯(lián)同雷曼兄弟共同收購的物業(yè)，因后來雷曼兄弟破產(chǎn)，資本策略地產(chǎn)收購原雷曼兄弟持有的部分。
2011年，ARA資產(chǎn)管理從資本策略地產(chǎn)CSI收購上海盛邦國際大廈。2014年，吉寶資本Keppel Capital收購該項目。隨后在2018年，領(lǐng)盛投資LaSalle Investment收購后進行了全新翻新并運營管理至今。
2025年初，上海寫字樓市場處于一種冰火兩重的狀態(tài)，前有重磅項目的成交帶來希望，后有斷貸剝離的現(xiàn)實映像。
2025年，1月中郵保險正式簽約上海博華廣場不動產(chǎn)專項基金投資協(xié)議，達成這筆百億級的重磅交易，成功給寫字樓市場帶來了一場開門紅，引動市場情緒高漲。但隨后2月貝萊德斷貸剝離寫字樓資產(chǎn)的行為又把人們對市場的認識拉回現(xiàn)實。
中郵保險收購的上海博華廣場最早是在2023年9月開始掛牌，經(jīng)歷了超過1年以上的周期才最終落地。因此對于近期新掛牌的寫字樓項目在短時間內(nèi)尋找到買家可能性并不高。
中郵保險下場收購寫字樓意味著當(dāng)下險資已經(jīng)成為接盤寫字樓、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項目的重要力量之一。
2024年寫字樓市場的意冷給了諸如中郵保險等新入場投資者機會，但險資其自身的保險屬性迫使其投資風(fēng)格傾向于保守，對于項目的要求標準是高于一般投資機構(gòu)，所以依靠險資帶動寫字樓市場的反轉(zhuǎn)并不容易。
有相關(guān)人士認為，寫字樓市場的分化或許將在2025年更加嚴重。
目前上海寫字樓市場供需關(guān)系之間的矛盾仍然在不斷的擴大，2024年，上海已經(jīng)成為了全球最大的辦公樓市場，甲級寫字樓的存量達到1717萬平方米，其中12個項目為2024年新增供應(yīng)，共計79.4萬平方米，同比下降28.2%，甲級寫字樓新增供應(yīng)約37萬平方米。
租金方面，2024年末上海全市甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降1.2%至6.54元／平方米／天，一直被當(dāng)做上海商業(yè)核心的南京西路板塊租金也跌破10元，至此上海核心區(qū)所有板塊的平均租金全部回歸到1位數(shù)的時代。
來源：觀點