總體來看，該基金資產(chǎn)屬于單層標(biāo)準(zhǔn)廠房類制造園區(qū)，租約期限相對(duì)較長，租戶結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定。
在產(chǎn)業(yè)園REIT租金普降、空置率攀升的2024年，從披露的數(shù)據(jù)來看，已上市的產(chǎn)業(yè)園REITs中，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT是少有的租金同比增長的項(xiàng)目之一。
2024年年度報(bào)告顯示，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的收入為4547.12萬元，凈利潤為2231.95萬元，本期經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為3186.15萬元，本期現(xiàn)金流分派率為3.89%。
報(bào)告期內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目整體期末出租率為94.36%，租金收繳率為98.30%，合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4495.75萬元，息稅折舊攤銷前利潤為3861.07萬元（未考慮項(xiàng)目公司層面的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)）。
產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論獲悉，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)屬于單層標(biāo)準(zhǔn)廠房類制造園區(qū)，2024年其出租率較上年有所下降，但租金方面總體較為穩(wěn)定，租約期限相對(duì)較長，租戶結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定。
提升的租金
國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)由2個(gè)產(chǎn)業(yè)園組成，分別為臨港奉賢智造園一期和臨港奉賢智造三期，總建筑面積約113,699平方米。項(xiàng)目位于上海市奉賢區(qū)，屬于標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房行業(yè)，聚焦智能制造、高新材料等高端制造業(yè)領(lǐng)域。
其中，臨港奉賢智造園一期于2013年11月開始運(yùn)營，截至報(bào)告期末已運(yùn)營時(shí)間11.2年，臨港奉賢智造園三期于2017年6月開始運(yùn)營，截至報(bào)告期末已運(yùn)營時(shí)間7.6年。
據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2024年第四季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金環(huán)比下降3.1%，全市平均租金降至3.41元/平/天，全年累計(jì)下降13%。同期，空置率達(dá)28.2%，環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比上升5.7個(gè)百分點(diǎn)。
隨著前端工業(yè)用地持續(xù)推出，以及廠房辦公建筑竣工大規(guī)模入市的環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園需求仍舊偏弱，在其他產(chǎn)業(yè)園采取“以價(jià)換量”的趨勢(shì)下，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT逆勢(shì)而行，采取租金上調(diào)策略。
年報(bào)顯示，2024年臨港產(chǎn)業(yè)園REIT的資產(chǎn)項(xiàng)目整體租金單價(jià)水平為1.28元/平米/天，較上年同期的1.21元/平米/天同比增長5.79%。其中一期項(xiàng)目期內(nèi)租金單價(jià)為1.25元/平方米/天，同比增加5.04%；三期項(xiàng)目期內(nèi)租金單價(jià)為1.29元/平方米/天，同比增加5.74%。
然而，租金上漲，帶來的收入?yún)s不增反降。報(bào)告期內(nèi)，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的基金收入為4547.12萬元，較上年同比下降了7.57%；期內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司現(xiàn)金流流入合計(jì)為4724.85萬元，主要來源于租金收入和存款利息等。
產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論注意到，拖累整體租金收入增長的核心因素，正是出租率和期末租金收繳率的雙重下降。
從項(xiàng)目運(yùn)營情況來看，項(xiàng)目期末整體出租率為94.36%，較上年下降3.27%。其中，臨港奉賢智造園一期項(xiàng)目出租率為100%，維持上年滿租狀態(tài)；而臨港奉賢智造園三期項(xiàng)目報(bào)告期末出租率為91.25%，與去年同期96.32%相比減少5.07%。
與此同時(shí)，該期基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目整體租金收繳率較上年同期降低1.6%，其中三期項(xiàng)目期末收繳率為97.31%，較上年同比下降2.53%。
此外，受一戶重要現(xiàn)金流提供方提前騰退部分面積，以及另一租戶申請(qǐng)合同租金優(yōu)惠所致，報(bào)告期內(nèi)資產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)收租金隨之減少。
年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)一期項(xiàng)目租金收入為1644.82萬元，同比下降3.97%，三期項(xiàng)目租金收入為2850.93萬元，同比下降6.59%。這也進(jìn)一步導(dǎo)致可供分配金額較上年同期下降超過10%。
區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)會(huì)
目前，標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房行業(yè)在國內(nèi)正處于適應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、新興產(chǎn)業(yè)崛起以及產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展需求的快速發(fā)展階段。
產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論了解到，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)所在的臨港新片區(qū)，作為國家重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，吸引了眾多企業(yè)入駐，標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈。
報(bào)告期內(nèi)，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT周邊新增競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目臨港智造園十一期，該項(xiàng)目于2024年6月投產(chǎn)，宗地面積9.8萬平方米，建筑面積19.9萬平方米，提供多棟標(biāo)準(zhǔn)廠房及配套宿舍，適合各類科技創(chuàng)新、生物醫(yī)藥及智能制造企業(yè)入駐。
此外，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目還有位于臨港新片區(qū)藍(lán)灣未來城內(nèi)的臨港智造園二期玉蘭園，宗地面積達(dá)226畝，總建筑面積達(dá)11.1萬平方米，提供單體面積2000-10000平方米的單層、多層標(biāo)準(zhǔn)/定制廠房，適合各類科技創(chuàng)新及智能制造企業(yè)入駐；以及位于臨港奉賢智能新鎮(zhèn)內(nèi)的臨港智造園六期生命科技產(chǎn)業(yè)園，總建筑面積達(dá)28萬平方米，將建成國內(nèi)領(lǐng)先的生命科技產(chǎn)業(yè)集群，集聚國內(nèi)外生命科技與生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)、科研院所，是產(chǎn)學(xué)研為一體的產(chǎn)業(yè)基地。
雖然周邊同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目聚集，但底層資產(chǎn)項(xiàng)目所處的臨港新片區(qū)作為上海自貿(mào)區(qū)的重要組成部分，仍然具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)。
近年來，上海在智能制造、高端裝備制造、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域取得了顯著進(jìn)展，為標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房市場(chǎng)提供了廣闊的租賃需求。
同時(shí)，上海積極推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加大對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的支持力度，為該項(xiàng)目底層資產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)造了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2024年上海GDP增速達(dá)5.8%，臨港新片區(qū)固定資產(chǎn)投資超6100億元，重點(diǎn)布局智能制造、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)，為園區(qū)提供長期需求支撐。
截至報(bào)告期末，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租戶結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定。20家租戶主要行業(yè)集中在汽車裝備、高新材料、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥及其他，按期末對(duì)應(yīng)行業(yè)租戶承租面積占總已租賃面積比例計(jì)算的行業(yè)租戶占比分別為27.37%、22.52%、14.15%、11.93%以及24.03%。
此外，在報(bào)告末期剩余租期方面，一期園區(qū)的加權(quán)剩余租期約2.73年，三期園區(qū)加權(quán)剩余租期約4.27年。重要租戶平均剩余租期在3年以上，有助于維持出租水平的相對(duì)穩(wěn)定。
展望未來，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT表示，基金計(jì)劃通過擴(kuò)募納入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不斷提升產(chǎn)品可供分配金額。在未來一至三年內(nèi)，基金將圍繞提升資產(chǎn)運(yùn)營效率、優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、拓展市場(chǎng)渠道等方面制定經(jīng)營策略。
轉(zhuǎn)自：觀點(diǎn)